Atenção na compra de imóveis

1308774631_application-pgp-signatureEste post é especialmente dirigido às pessoas que querem investir no mecado imobiliário de uma forma bem consciente e com uma assessoria responsável, para a aquisição do imóvel desejado. Esta é uma orientação muito importante, solicite sempre a credencial de corretor ( A Carteira do CRECI ) de quem estiver intermediando a venda, para sua maior segurança na negociação. Dê uma olhada também em:

Investimento Imobiliário

Boas razões para investir em São José dos Campos,

Esta é uma referência importante para quem quer investir no mercado imobiliário, especialmente em São José dos Campos,

REVISTA ISTOÉ - 08/06/2011

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DOCUMENTOS PARA USO DO FGTS NA COMPRA DE IMÓVEIS

DOCUMENTOS QUE EM REGRA SÃO EXIGIDOS PARA A UTILIZÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

COMPRADOR:

Cópias legíveis acompanhadas dos documentos originais ou autenticadas:

1- Carteira de identidade – RG;

2- Cadastro de Pessoa Física – CPF;

3- Comprovação de estado civil;

4- Declaração do Imposto de Renda ou declaração de isento;

5- Carteira de trabalho original (CTPS) e cópia das páginas referentes à identificação, contrato de trabalho, opção pelo FGTS e PIS/PASEP;

6- Autônomos e afins devem apresentar a inscrição o Cadastro de Contribuintes mobiliários ou Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza, da Prefeitura do Município onde exerce sua ocupação principal;

7- Caso o referido trabalhador venha a constituir uma empresa, com finalidade de

prestação de serviço, o que implica fazer um contrato social, registrado em Cartório de

Registro Civil de Pessoas Jurídicas, deve apresentar um dos documentos abaixo:

a-  Comprovante de recolhimento de ISS - Imposto Sobre Serviços, de qualquer natureza; ou

b-  Inscrição no CCM – Cadastro de Contribuintes Mobiliários; ou

c- Contrato Social devidamente registrado no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, se houver; e

d-  Declaração firmada, sob as penas da Lei, com firma reconhecida, informando o tipo de atividade laboral e o local onde a exerce.

8- Contas de água, luz, telefone, gás, TV por assinatura ou outra conta de concessionária pública, visando comprovação da residência atual (para se provar um ano de residência, quando necessário, deve-se apresentar qualquer dos comprovantes com data de um ano atrás, juntamente com um atual);

9- Declaração do trabalhador sob as penas da lei, de que o imóvel destina-se à sua moradia;

10- Declaração do trabalhador, sob as penas da lei, de não ser proprietário ou promitente comprador/cessionário, de imóvel residencial concluído, nem titular de financiamento no SFH.

IMÓVEL

1- Opção de Compra e Venda, ou documento similar (na aquisição de imóvel concluído ou em construção);

2- Laudo de Avaliação emitido pelo Agente Financeiro responsável pela operação (na aquisição de imóvel concluído ou em construção);

3-  IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano ou Certidão da Prefeitura Municipal

ou do GDF (na aquisição de imóvel concluído ou em construção);

4- Projeto aprovado pela Prefeitura, para imóvel em construção;

5- Orçamento da obra, para imóvel em construção;

6-  Cronograma fisico-financeiro da obra, para imóvel em construção;

7- CREA do responsável técnico pela obra, para imóvel em construção;

8- Certidão de Inteiro Teor da matrícula do terreno, em nome do trabalhador, para

imóvel em construção; e,

9- Documento que comprove que o imóvel não foi objeto de utilização do FGTS, em sua aquisição ou construção, nos últimos 03 (três) anos (na aquisição de imóvel concluído ou em construção).

VENDEDOR

VENDEDOR(ES) PESSOA FÍSICA

1-   Carteira de Identidade;

2-   Cadastro de Pessoa Física – CPF; e

3-   Comprovação de estado civil.

 

VENDEDOR(ES) PESSOA JURÍDICA

1-   Contrato Social ou documento de constituição ou estatuto de criação e ata de eleição da última diretoria, publicados no Diário Oficial da União, conforme o caso;

2-   Certidão simplificada da Junta Comercial, quando for o caso;

3-   CNPJ – Cadastro nacional de Pessoa Jurídica;

4-   CRF – Certificado de Regularidade do FGTS.

 

DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR - PESSOA FÍSICA

1-   Registro no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura;

2-   Carteira de Identidade; e

3-   CPF – Cadastro de Pessoa Física.

 

DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR - PESSOA JURÍDICA

CONSTRUTOR / INCORPORADOR

1-   Contrato Social ou documento de constituição ou estatuto de criação e ata de eleição da última diretoria, publicados no Diário Oficial da União, conforme o caso;

2-   Certidão simplificada da Junta Comercial, quando for o caso;

3-   CNPJ – Cadastro nacional de Pessoa Jurídica;

4-   CRF – Certificado de Regularidade do FGTS.

CONTRATO PARTICULAR GARANTE A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL?

 

A propriedade do imóvel é adquirida com o registro no Cartório do Imóveis. Ainda que a pessoa tenha um contrato particular ou uma escritura pública, ainda assim não é considerada proprietária do imóvel. A esse respeito dispõe o art. 1.245 do novo Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." A escritura pública assume fundamental importância em matéria de venda de imóveis, na medida em que se constitui no instrumento mais comum existente entre nós para se transferir a propriedade de um imóvel, não sendo, contudo, o único meio, havendo outros instrumentos previstos em lei, tal como o contrato firmado segundo os dispositivos da lei de loteamento populares e os contratos celebrados mediante financiamento imobiliário, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, em regra, um contrato particular não tem força, tal como a escritura pública, para transferir a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Dessa forma, quando a pessoa possui um contrato particular, geralmente de compromisso de compra e venda, a obrigação principal do vendedor é formalizar a venda outorgando a escritura pública.

Com isto não significa que o contrato particular de compromisso de compra e venda não tem valor, ele cumpre um papel de suma importância mantendo as partes no propósito de comprar e de vender até a chegada do momento em que a escritura pública será outorgada, a qual, no mais das vezes, não é realizada no momento em que as partes acertam os termos da venda, já que haverá a necessidade de se solicitar as certidões que comprovam que o imóvel está livre e desimpedido, que não possui dívidas, o que requer um prazo para a consecução do todas elas, havendo, ainda, em outros casos, prazos acertados entre as partes para cumprirem determinadas obrigações antes da escritura, tal como, para integralizar o preço total do imóvel pelo comprador, regularização de alguma pendência pelo vendedor, etc, nestes casos o contrato de compromisso de compra e venda é que mantém  o negócio de pé, sob pena de multa, além do que neste contrato são indicadas todas as condições do negócio, tais como, móveis que permanerão no imóvel, garantia contra evicção ou contra vícios ocultos, estabelecimento do prazo para a transmissão da posse do imóvel, sob pena de multa diária, dentre tantas outras condições que poderão constar no contrato, fazendo dele uma garantia para ambas, tornando as obrigações certas e expressas.

Assim, nesta esteira de raciocínio, alguns cuidados devem ser tomados, como no caso em que parte do preço será pago mediante financiamento imobiliário, nestes casos, o vendedor deverá ter o cuidado para não deixar pagamento pendente para data posterior à assinatura do contrato no banco, pois estes contratos, quando no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, possuem força de escritura pública, o que implicará na perda de propriedade do imóvel pelo vendedor, já que referido contrato, uma vez assinado pelas partes, será levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. De outro lado, aconselha-se que o comprador, em sede de contrato, dê apenas um sinal, somente complementando o pagamento do preço por ocasião da transmissão da escritura pública.

Por fim, esclareça-se que, atualmente, todo imóvel recebe um número de matrícula, que o identifica como uma certidão de nascimento ou uma carteira de identidade. Tudo que interfira no direito de propriedade do imóvel, para que tenha eficácia contra terceiros, deve ser registrado nesta matrícula, a qual passa ser um instrumento importante de consulta do público em geral, podendo-se, ao consultá-la, saber se o mesmo está comprometido, bem como saber quais foram seus proprietários anteriores, quantas vezes foi objeto de garantias, etc. Esta consulta se faz mediante a solicitação da certidão de ônus, a qual  constitui-se, certamente, na mais importante consulta que o comprador do imóvel deve fazer. Quem expede a certidão é o Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel se encontra registrado.

DOCUMENTOS EXIGIDOS NA VENDA DE IMÓVEIS

Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os seguintes:

Do imóvel

1- Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc);

2- Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, também irá esclarecer se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui "habite-se". Seu valor gira em torno de R$25,00 e pode demorar alguns dias para ser expedida, portanto, não deixe para última hora;

3- ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. Custa 3% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Corresponde a 3% do valor atribuído ao imóvel;

4- Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;

5- Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;

6- Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;

7- Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais . Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembléia que o elegeu;

Do vendedor

As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes;

1- Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;

2- Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;

3- Certidão negativa do Registro de Distribuição para saber se existe ação cível contra o vendedor ou contra o imóvel. Pedir com antecedência, pois leva alguns dias para ser expedida;

4- Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal, para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel;

5- Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;

6- Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas, visando indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis;

A Escritura

A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.

O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a idéia de reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num só corpo ou em uma única estrutura.

Em se tratando de construção civil, as duas coisas que se tornarão únicas são o terreno e o prédio que nele será construído. O prédio será incorporado ao terreno.

Mas devemos ter em mente o significado jurídico da expressão incorporação imobiliária, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) constrói um edifício, com diversas unidades autônomas, em um terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento unidades do prédio construído. A empresa que promoveu, isto é, que administrou a feitura da obra em parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das unidades é chamada de incorporadora, há, ainda, a figura da construtora, que é a responsável pela execução da obra.

Por fim, é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária, constante do art. 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64, a qual esclarece que incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Cotidiano e estilo de vida pautam a escolha da região para a compra do imóvel

DESIRÈE LUÍSE
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Escolher a região para comprar um imóvel não é tarefa fácil. Encontrar um local que combine a rotina diária com o tipo de vida que se quer levar é o melhor caminho, apontam especialistas na área.

"Se a pessoa mora na capital paulista e gosta de esporte, seria interessante comprar um apartamento perto do Paraíso ou de Moema, porque está próximo ao Parque do Ibirapuera", indica o diretor de vendas da Coelho da Fonseca, Fernando Sita.

Qual é meu estilo de vida? A família está em que bairro? Trabalho aonde? Todas essas perguntas são pertinentes na hora de escolher a localização.

Gastos após a compra

Ao comprar um imóvel, é preciso contabilizar também as despesas com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis), escritura e registro do imóvel em cartório. Para isso, deve-se reservar quantia equivalente a 5% do valor do bem.

O que é ITBI?

Imposto cobrado pelo município a cada transação em que há a mudança de posse ou de direito sobre um bem imóvel. É cobrado no momento em que a escritura é emitida no cartório.

A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem. Em negociações pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou de interesse social, a alíquota é composta por 0,5% do valor do bem (até limite de R$ 42,8 mil) mais 2% sobre o valor restante. Em negócios fora do SFH, a taxa é de 2% sobre o valor do bem.

Confira aqui a legislação referente ao ITBI.

Como registrar o imóvel

O que é escritura?

Documento definitivo que garante a posse do imóvel. Só é registrada após a quitação completa do pagamento pelo imóvel.

Como registro escritura após compra de usado à vista?

Basta ir a um cartório de notas e fazer a transmissão da posse do bem. Nessa transação pagam-se impostos e despesas cartoriais que custam aproximadamente 4% do valor do bem.

Como registro um imóvel financiado?

Quando o comprador financia o imóvel, deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Ele só poderá registrar o bem em seu nome depois de quitar a dívida.

Nesse caso, pode-se questionar o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao fazer esse registro da matrícula. Teoricamente, esse imposto só deve ser pago ao passar a escritura para o nome do comprador. Existe precedente judicial para questionar o pagamento.

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